新版 家を買いたくなったら
長谷川高
WAVE出版
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Blogで本を紹介しちゃいます。


我が家は賃貸です。かれこれ20年近く住んでいますが、親の兄弟との同居という理由もあり最近、マイハウスの購入を検討していすま。若いなら賃貸でも構わないのですが、父親が還暦という事もあり持ち家(マンションも可)という事で検討しています。正直に言うと、家を買う知識なんて何もありません。スーパーで食材を買うのとは全てにおいて違います。そんな時に出会ったのが「家を買いたくなったら」という本でした。

まさに、目から鱗です。

家を買う時に必要な最低限のルールから良い家を買う方法まで基本的なことが全て載っていました。
今回は、そんな「家を買いたくなったら」から、最低限知っておきたい7つのルールと題して紹介してみょうと思います。
●家を買う前に知っておきたい最低限の7つのルール。
1.家は幸せになるための道具
よく、マイホームを買う事が人生のゴールとして捉えている方もいるのかもしれませんが、「家は幸せになるための「道具」ではあるが、幸せそのものではない」ということです。家を買ったら家族の時間が増えるのは事実ですが、それは家を買っただけで訪れるものではありません。場合によっては、ローンの抱えて35年間という重荷を背負う方だっています。幸せではなく、あくまで道具としてどう使うか、買うかという点が重要になります。
2.身の丈に合ったリスクを背負う
不動産業者や仲介業者は「お客様、決して無理をして買ってはいけません」とは一切言ってくれません。「できるだけ無理をして、とにかく買ってください」というのが基本スタンスです。うちの親父も今年で61なので凄くその点については悩んでます。貯金いっぱいの家を買うか、ちっょと安い物件を買って僕ら子供世代にお金を残すのか。本書では、ローンを組む時の正しい方法が紹介しています。

・ローン返済では、ボーナス返済を入れないで、月々の返済のみで返済計画を立てるようにしましょう。高度成長期を終えた今、かつてのような好景気はこの先訪れないと思って、国や会社の景気に影響されるボーナスを当てにせず、月額返済でローンを考えることが大切です。

・万が一失業した場合のことも考えておきます。勤務年数がある程度あれば、今は月給の7割ほどの失業保険が最長10ヶ月程度もらえます。この失業保険が受給できる期間にプラスして数ヶ月、せめて1年間は無収入でも生活ができて、ローンも払える程度の返済額で住宅ローンを組むことが「身の丈」のひとつの目安です。

・購入価格を決める際は、万一の時のために、食費と学費と住宅ローンの合計の6ヶ月から1年ぐらい貯金を残しておくことも目安にしてください。少しでもグレードの高い物権を買おうと、貯金をすべて頭金に注ぎ込んでしまう人も少なくありませんが、貯金がまったくないのにローンを払というのは生活がぎりぎりになりやすく、かなり危険です。

・ローンは「いくら借りられるか」を考えてしまいがちですが、「いくら返せるか、どのくらい返し続けられるか」を考えましょう。先述した35年ローンを払い続けられるのは、現実的にむずかしく、不可能にも近いことです。その前に5年ごと、10年ごとなど、数年おきに繰り上げ返済できそうであるかシュミレーションしておくことが大事です。

・最悪の場合、貸すことになったときのことも考えて、月々のローン返済額を考えておくことも大切です。月々10万円のローン返済でも、買った家が12万円で人に貸せれば2万円プラスになります。この差額が大きいほど「リスクに対する対応性高い」ことになるのです。

住宅ローンは数%の利率で借りても35年という長期になれば膨大な額の金利を払うわけで、なるべく早めに繰り上げ返済してしまうの無難です。最初の契約が重要といいますが、自分の収入とローンのバランスを考えることが大切です。
3.不動産業者との付き合い方
1.リップサービスは禁物
モデルルームなどのアンケート調査で「すぐ家に買いたい」などの言葉は禁物。相手が購入を検討していると考えると不動産業者が都合の良い条件ばかり提示してくるようになります。ここは即決ではなく「1年以内に購入を検討中」など、やんわりとした回答が理想です。
2.業者の車に乗らない
買った時に住むであろう事を想定して。町並みをあるいて探索するのがお勧めです。ここは坂が多いなーとか、コンビニが近くにあった。など、新しい発見が得られることでしょう。
4.周辺環境・物件の見方
物件の周辺がどんな環境なのか。コンビニが近いのか、スーパーが近くにあるのか。家の周辺に坂が多いのか?など、物件以上に大切なことです。探偵になったつもりで調査する事が大切です。

1.2種類の地図を持つ

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1万分の一の縮小地図
現地を見るポイントは「現地の環境の状況、交通アクセス」「将来の環境変化予想」家の前にマンションが建つような空き地はないか。周辺に臭いのでる施設はないかなど、自分が住むであろう想定で考えてみましょう。

2.最寄りの駅から物件まで歩く
駅を降りたら、地図を使って物件まで最短ルートで歩いてみてください。銀行やスーパー、コンビニといった生活便利施設はありますか?昼間だけでなく夜も歩いてみましょう。暗い夜道ではないか、風俗街を通っていくようなアプローチではないかなど、実際に住むつもりで物件を見てみましょう。

3.外観から分かること
物件に到着したら、建物の外観や老朽化の程度を見ましょう。鉄部に錆が出ていたり、コンクリートに亀裂が入っていないか。もし住宅に問題がある場合、補修工事などの必要となりますので、その辺が注意しましょう。

4.「聞き込み」で情報収集

物件見学では分からない。住んでいないと分からないことというのは沢山あります。そういう時はおもいきって近所の人に尋ねてみるのが良いです。「ここに引越そうと思っているのですが、環境はどうですか?」と丁寧に質問すれば相手は答えてくれるでしょう。話し好きなおばちゃんを狙うのもポイントの一つです。

5.不動産の過去を探ろう
環境は良い、物件も良い。よし!購入しょう。いゃいゃちょっと待ってください。契約をする前にする事があります。それは物件の過去を探るという事です。「登記簿謄本」というものがあるのはご存知でしょうか?要約すると物件の履歴書みたいなものです。役所で数千円から1万円ほどで発行してくれるもので、甲区と乙区で構成されています。

甲区には「誰が持っていて、いつ所有したのか」が書かれています。
「所有者移転仮登記」「差し押さえ」「仮差し押さえ」「競売申請」「短期賃借権」などがならびます。所有者移転仮登記とは、「借金を返さなければ登記を移転しますよ。」ということです。これが付いている場合、以前のオーナーがかなり困って物件を売ったんだなという事が分かります。ちょっとした小ネタですが、庭の花壇の花が枯れている場合、そのオーナーに何か特別な事情があったんだなと推測することもできます。

乙区には「持ち主の債務状況」が書かれています。みずほ銀行から4000万円といったものです。大手銀行から借りている場合は大丈夫ですが、ここにサラ金からの借金が載っている場合は要注意です。

謄本から分かることは表面的な事実だけです。この家で事故や不幸があったなとどいった情報は載っていないので、その点は近所の方に聞き込みをする事をお勧めします。

6.中古マンションの買い方の極意と注意点
1.大規模修繕計画の有無。
中古マンションは文字通り中古です。買った時点で新築から数年から十数年が経過しているものです。割安な価格て買えるのが魅力の一つですが、マンションにもいつかガタが生じてきます。マンションには修繕のために自由民から集めている「管理費」というものがありますね。その有無を確認する事は大切です。十数年前に建てられたマンションの中には修繕積み立て費が無い物件もあるので注意が必要です。

2.耐震補強とアスベスト問題
2006年の法改正により、仲介業者は中古住宅の売買仲介において、
,修侶物が耐震検査をなされているかどうか
▲▲好戰好箸使用されている建物か検査したかどうか
アスベストが使用されているかどうか

それぞれについて、「重要事項説明書」に明記しなければならなくなりました。
契約書を読んでもチンプンカンプン、えいっ判子を押しちゃえ!ではダメなのです。その物件の隅々まで確認して契約する事が大切です。一生に一度の買い物。そう焦ることはありません。

3.給排水菅を交換できない中古マンション

これはテレビ東京「ガイアの夜明け」でも指摘されている事ですが、日本の古いマンションの中には給排水菅は中に設置されている場合があるのです。欧米では外配管が主流だそうですが、簡単に説明すると、給排水菅がコンクリートの中に埋まっているという事です。これを全て交換することはできません。寿命は15年ほどだそうで、故障箇所が見つかる度に、コンクリートをはがして修理するいたちごっこが続きます。給排水菅が中にあるのか外にあるのか営業マンの方に聞いてみてはいかかでしようか?

7.家を買う前に大切な事
マイホームは一生に一度の買い物です。35年ローンで買う人もいれば現金一括で買う人もいる。どの買い方にも共通するのが家を吟味して吟味して最後までこだわることです。どこかで妥協すれば、その時点で満足した我が家にはならないでしょう。そうならないためのヒントがこの記事にあったら幸いです。

おわり。
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